Pour vous éviter des visites inutiles ou de mauvaises surprises, voici les questions à poser à l'agence ou au vendeur du bien que vous envisagez d'acquérir.
Avant la visite
Prenez un maximum d'informations par téléphone, surtout si certains points sont rédhibitoires pour vous, tels que le bruit, l'exposition, la présence d'un ascenseur ou d'un garage. Renseignez-vous également sur le chauffage (individuel, collectif, au fioul, électrique...). Si vous avez des enfants, pensez à vous informer sur la proximité d'une école, des commerces et la desserte du quartier en transports en commun. Vous éviterez ainsi des visites inutiles.
Pendant la visite
Prenez le temps d'examiner chaque pièce pour détecter la présence éventuelle de traces d'humidité sur les murs ou les plafonds. Regardez les fenêtres, et la toiture s'il s'agit d'une maison. En copropriété, pensez à visiter les parties communes pour vérifier leur état. Si vous êtes intéressé pour acheter, demandez au propriétaire de vous montrer l'avis des impôts locaux, les charges locatives ainsi que les derniers procès verbaux d'assemblée générale et le règlement de copropriété. Vous avez également tout intérêt à vous mettre en contact avec le syndic pour vous renseigner sur les travaux prévus à court et moyen terme dans l'immeuble. Enfin, visitez plusieurs fois les lieux : dans la journée, le soir et le week-end. Cela vous évitera des mauvaises surprises concernant le bruit ou la lumière.
Après la visite
L'appartement ou la maison vous plaît et vous souhaitez poser une option ? Établissez un document avec votre offre, et une date de validité, subordonnée à la signature d'une promesse ou d'un compromis de vente. À cette étape, il n'est pas question de verser une somme d'argent pour accompagner votre offre, et si le propriétaire le demande pour faire pression sur vous, il est dans l'illégalité. Ensuite, passez par un notaire pour signer un compromis de vente, c'est le plus sûr. Vous signez un avant-contrat ? Sachez que vous disposez d'un délai de sept jours pour éventuellement vous rétracter, sans aucune justification. Si vous passez par un agent immobilier, vérifiez qu'il ait bien distingué le prix du logement et la commission de l'agence : les droits obligatoires d'enregistrement dus au fisc (de 5,09 %) seront calculés sur le seul prix de vente.
Bernadette Costa-Prades
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(Article publié le 13.05.13)
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Le lotissement offre la garantie que les terrains à vendre sont constructibles, viabilisés et délimités. Toutefois, ce type d'achat n'est pas sans contrainte pour l'acquéreur qui doit par ailleurs respecter certaines règles imposées par le cahier des charges et le règlement de lotissement.
Caractéristiques du terrain
Dans un lotissement, le terrain est obligatoirement :
- constructible au regard des règles d'urbanisme, c'est-à-dire qu'il est apte à recevoir et supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la future construction;
- viabilisé, c'est-à-dire qu'il est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, électricité, téléphone...) mais il reste à effectuer les branchements entre la future construction et les réseaux;
- délimité avec précisions par un acte de bornage.
Ces caractéristiques conditionnent la validité de la vente. Ainsi, si la parcelle acquise s'avère finalement inconstructible, n'est pas viabilisée ou délimitée, l'acquéreur peut faire un recours devant le tribunal de grande instance pour demander la nullité de la vente.
Contraintes à respecter
Avant la signature d'une promesse de vente, l'acquéreur doit consulter le cahier des charges et le règlement de lotissement. Ces documents ne sont pas obligatoires mais ils sont très répandus. Le cahier des charges renseigne sur les droits et les obligations des colotis (c'est-à-dire des propriétaires). Il donne des informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...).
Le règlement de lotissement impose des règles d'urbanisme, notamment sur le plan architectural, que doivent respecter les futures constructions (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...).
Ces documents doivent être consultés auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
Avant de signer une promesse de vente, il est recommandé de se procurer un certificat d'urbanisme opérationnel qui renseignera notamment sur les possibilités de construction du projet en question.
Vérifications préalables
Avant la signature d'une promesse de vente, il est recommandé à l'acquéreur de consulter le plan local d'urbanisme (PLU), ou le plan d'occupation des sols (POS) s'il est toujours en vigueur.
Ces documents donnent des indications sur les futurs projets d'aménagement applicables localement et apportent des précisions sur les règles de construction et délimitations des zones à risques naturels ou technologiques. À défaut de PLU ou de POS, il est possible de consulter la carte communale. L'ensemble de ces documents est également consultable auprès du service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
Anne Gauthier
©Thinkstock/Getty Images
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(Article publié le 30.04.13)
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Depuis des années, certains achètent un grand logement à plusieurs (famille, amis, collègues) pour ensuite le diviser. Ce qui permet d'accéder à la propriété et d'acquérir un bien plus grand et moins cher. Mais il est essentiel de bien choisir ses futurs copropriétaires, puis de passer suffisamment de temps ensemble pour établir les règles de cette vie, en partie, commune.
Prendre des précautions
Avant tout achat, il convient de définir les modalités de répartition des charges et de paiement des travaux, se mettre d'accord sur la délimitation des parties communes et des parties privatives. Établir des servitudes pour que chacun puisse se rendre à son domicile et les mentionner dans l'acte de propriété et le règlement de copropriété.
Acheter à plusieurs
Avant de se sauter le pas, les futurs propriétaires doivent choisir leur mode d'acquisition. Ils disposent de plusieurs possibilités.
L'indivision
Tous les acheteurs signent l'acte de vente en leur nom propre et se retrouvent de facto en indivision. Dans un second temps, ils se répartissent le bien. Cela signifie que chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien, généralement en fonction de son apport, mais est aussi solidaire de toutes les dépenses de fonctionnement du logement et du remboursement éventuel du prêt contracté pour son achat. Attention : même si depuis 2007, les décisions ne sont plus prises à l'unanimité, la situation peut malgré tout être rapidement bloquée.
La SCI
C'est la société de gestion du patrimoine qui devient propriétaire du logement et les associés possèdent des parts au prorata de leur apport. Cette structure permet d'obtenir un crédit plus facilement auprès des banques et facilite la transmission du bien car les droits de transmission et de succession sont très allégés. En revanche, il faut gérer cette SCI ce qui peut s'avérer un peu lourd et savoir qu'elle ne peut être à but commercial. Cela empêche par exemple d'acheter un bien pour le revendre immédiatement.
Diviser en deux lots
Que l'on achète un bien déjà divisé ou pas, les procédures à suivre sont les mêmes. Il s'agit de faire appel à géomètre ou un architecte pour établir l'état descriptif de division : création des lots de copropriété, attribution des millièmes de charges à chacun. Si le bien se situe dans un immeuble avec une copropriété déjà existante, vous devez impérativement obtenir son accord signé sur ce projet, puis vous soumettre au règlement de copropriété existant. Dans une maison, il vous revient d'établir ce règlement.
Capucine Riva
©Thinkstock/Getty Images
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(Article publié le 05.04.13)
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Vous cherchez un terrain pour bâtir la maison de vos rêves ? Pas de précipitation. Prenez le temps des vérifications indispensables.
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(Article publié le 02.04.13)
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Le travail des banques consiste à gagner de l'argent avec votre argent. Si vous parvenez à les persuader - à raison - que vous êtes un bon client, elles vous feront alors crédit, même si vous ne disposez d'aucun apport.
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(Article publié le 07.03.13)
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Même si, désormais, les banques se montrent très exigeantes, elles écouteront toujours un client disposant d'un apport. Même minime.
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(Article publié le 07.03.13)
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Si vous redoutez cambriolages et incendies, faites installer chez vous un système de télésurveillance. Moyennant un investissement de départ et un abonnement mensuel, votre habitation sera sous surveillance nuit et jour.
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(Article publié le 05.03.13)
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Villa, appartement, terrain... tous les types de biens immobiliers peuvent être vendus aux enchères. C'est souvent l'occasion d'acheter en dessous du prix du marché. Mode d'emploi.
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(Article publié le 06.02.13)
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Pacs, mariage ou concubinage : selon le type d'union que vous avez choisi, la législation n'est pas la même. Tout ce que vous devez savoir avant de passer chez le notaire.
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(Article publié le 28.01.13)
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Le squatteur entre par effraction dans une maison ou un appartement pour s'y installer, sans avoir signé de bail, ni même avoir d'autorisation orale du propriétaire. Que faire dans pareil cas ?
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(Article publié le 13.12.12)
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